blog yang sederhana dan jauh dari sempurna...
hanya mencoba menuangkan ide dan berbagi informasi...
semoga bermanfaat bagi yang melihat dan membaca....Salam dan Terima Kasih....
Untuk
mengetahui apa yang dimaksud dengan kesepakatan maka perlu dilihat apa itu
perjanjian, dapat dilihat pasal 1313 KUHPerdata. Menurut ketentuan pasal ini,
perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.
Sebab
Kesepakatan atau kata sepakat merupakan bentukkan atau merupakan unsur dari
suatu perjanjian (Overeenkomst) yang
bertujuan untuk menciptakan suatu keadaan dimana pihak-pihak yang mengadakan
suatu perjanjian mencapai suatu kesepakatan atau tercapainya suatu kehendak.[1]
Kata
sepakat sendiri bertujuan untuk menciptakan suatu keadaan dimana pihak-pihak
yang mengadakan suatu perjanjian mencapai suatu kehendak.
Menurut
Van Dunne, yang diartikan dengan perjanjian, adalah :[2]
“suatu
hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk
menimbulkan akibat hukum.”
“Sepakat
mereka yang mengikatkan dirinya mengandung bahwa para pihak yang membuat
perjanjian telah sepakat atau ada persetujuan kemauan atau menyetujui kehendak
masing-masing yang dilakukan para pihak dengan tiada paksaan, kekeliruan dan
penipuan”.
Jadi
yang dimaksud dengan kesepakatan adalah persesuaian pernyataan kehendak antara
satu orang atau lebih dengan pihak lainnya. Tentang kapan terjadinya
persesuaian pernyataan, ada empat teori, yakni :[4]
1.Teori
Pernyataan (uitingsheorie),
kesepakatan (toesteming) terjadi pada
saat pihak yang menerima penawaran itu menyatakan bahwa ia menerima penawaran
itu.
2.Teori
Pengiriman (verzendtheorie),
kesepakatan terjadi apabila pihak yang menerima penawaran mengirimkan telegram.
3.Teori
Pengetahuan (vernemingstheorie),
kesepakatan terjadi apabila pihak yang menawarkan itu mengetahui adanya
acceptatie, tetapi penerimaan itu belum diterimanya (tidak diketahui secara
langsung).
4.Teori
Penerimaan (ontvangstheorie),
kesepakatan terjadi saat pihak yang menawarkan menerima langsung jawaban dari pihak
lawan.
Azas
Consensualitas mempunyai pengertian yaitu pada dasarnya perjanjian terjadi
sejak detik tercapainya kesepakatan, dimana perjanjian tersebut harus memenuhi
persyaratan yang ada, yaitu yang tertuang dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Perjanjian
seharusnya adanya kata sepakat secara suka rela dari pihak untuk sahnya suatu
perjanjian, sesuai dengan ketentuan Pasal 1321 KUHPerdata yang mengatakan bahwa
: Tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan atau
diperolehnya dengan paksaan atau tipuan.[5]
Dengan
demikian jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat-syarat subyektif, maka
perjanjian tersebut dapat dibatalkan, sedangkan jika suatu perjanjian yang
dibuat oleh kedua pihak tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian itu adalah
batal demi hukum.
Saya teringat waktu saya masih kanak-kanak kemudian beranjak Remaja, ada beberapa tradisi yang berkembang di Halmahera khususnya Tobelo dalam hal menangkap Ikan yang disebut dengan “BAPUKUL” artinya menjalah ikan dengan cara air laut dipukul-pukul dengan rotan atau kayu atau pun dengan daun kelapa. Tradisi tersebut harus dilakukan banyak orang atau berame-rame.
Tradisi yang selanjutnya adalah “BALOBE” artinya menangkap ikan yang dilakukan pada malam hari dengan menggunakan penerang dan parang sebagai alat untuk memotong ikan. Tradisi selanjutnya adalah “MENANGKAP LAOR” tradisi ini hanya dilakukan pada musim-musim tertentu disesuaikan dengan munculnya LAOR.
Dari beberapa tradisi tersebut jika diperhatikan atau diamati, dipahami mempunyai nilai-nilai filosofi yang sangat luar biasa, diantara nya : Kebersamaan, Kerjasama, Kesabaran dan Keceriaan serta alam atau lingkungan tetap terjaga.
Akan tetapi tradisi tersebut mulai tergerus oleh Jaman yang semakin menunjukan sisi-sisi Individualis dan kepentingan-kepentingan sesaat.
Sebagai pemuda-pemudi Apa yang harus kita lakukan untuk tetap mempertahankan tradisi tersebut? Apakah kita mau tradisi yang begitu indah dengan nilai-nilai filosofi yang sangat luar biasa hilang diterjang jaman dan keegoisan kita?
Beberapa bank dalam sindikasi kredit terdiri :
1. PT. Royal Bank Indonesia – Jakarta.
2. PT. Bank Sriti Mabur – Medan.
3. PT. Bank Merdeka Indonesia, Tbk – Surabaya.
4. The Commercial Bank of India – Singapore.
5. PT. BPR Adem Ayem – Malang.
Diantara para kreditur mengajukan permohonan kepailitan di Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat terhadap : PT. Gading Mas Jaya. Tbk – Jakarta sebagai Debitur, termohon kepailitan yang lain adalah saudara Tanujaya dan saudara Kartijo sebagai penjamin PT. GMJ, karena PT. GMJ tidak membayar utangnya yang telah jatuh tempo dan dapat ditagih sebesar $ 1,5 jt juga kepada penjamin. Selain jaminan pribadi, PT. GMJ juga memberikan agunan berupa tanah kepada PT. Bank Sriti Mabur dan PT. Royal Bank Indonesia, sehingga 2 bank tersebut sebagai kreditur yang di dahulukan selain kepada sindikasi Bank tersebut PT. GMJ juga mempunyai utang kepada PT. BPR.
Soal :
1. Bagaimana analisis hukum saudara terhadap kasus tersebut.
2. Temukan 3 Permasalahan hukum dari kasus tersebut.
3. Bagaimana isi putusan yang saudara berikan jika saudara sebagai hakim pengadilan.
Analisa Hukum
Salah satu syarat pengajuan perkara kepailitan adalah si Debitor harus mempunyai dua atau lebih Kreditor, yang mana salah satu utangnya telah jatuh tempo. Hal tersebut menunjukkan bahwa perkara kepailitan bersumber pada masalah utang-piutang. Menurut Sutan Remy Sjahdeni pengertian utang terdapat 2 (dua) pendirian., yaitu pendirian yang menganut utang dalam arti sempit yang timbul dari perjanjian utang-piutang saja dan pendirian yang menganut utang dalam arti luas yang timbul karena perikatan apapun juga, baik yang timbul karena perjanjian utang-piutang maupun perjanjian lainnya maupun yang timbul karena undang-undang.
Kredit sindikasi atau ”Syndicated Loan” ialah pinjaman yang diberikan oleh beberapa kreditur sindikasi, yang biasanya terdiri dari bank-bank dan/atau lembaga-lembaga keuangan lainnya kepada seorang debitur, yang biasanya berbentuk badan hukum. Dari pengertian tersebut maka kredit sindikasi merupakan suatu jenis kredit dimana terdapat lebih dari satu kreditor dan terdapat sebuah agent yang telah ditunjuk oleh para kreditor untuk mewakili kepentingan mereka.
Dari kasus tersebut merupakan pinjaman onshore loan artinya pinjaman yang dananya berasal dari negara debitur sendiri. Jadi suatu onshore loan dapat diberikan dalam bentuk valuta asing atau rupiah. Karena para kreditur sindikasinya terdiri dari beberapa bank/lembaga keuangan nasional dan cabang/lembaga keuangan asing yang menjadi kreditur sindikasi dari suatu onshore loan dengan catatan dana yang dipinjamkannya benar-benar dari dalam negeri (negara debitur dimana cabang bank/lembaga keuangan asing tersebut berkedudukan).
Dalam kredit sindikasi ada jaminan maka si pemberi garansi (guarantor) dalam hal ini saudara Tanujaya dan saudara Kartijo menjamin para kreditur sindikasi bahwa dalam hal debitur wanprestasi (gagal mengembalikan hutang-hutangnya saat jatuh temponya) maka guarantor/penjamin akan melunasinya. Semua harta guarantor baik yang sudah ada maupun yang akan ada kemudian menjadi jaminan bagi pelunasan hutang debitur (pasal 1131 dan 1132 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia (KUHPer) ataupun yang bersifat khusus, seperti Hak Gadai, Hak Jaminan dan Fidusia. Menurut prinsip hukum jaminan, kedudukan Kreditor pemegang hak jaminan kebendaan tidak terpengaruh oleh kepailitan. Hal tersebut berarti Kreditor tersebut dapat melaksanakan haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan. Karena para kreditur sindikasi menginginkan suatu pembayaran seketika dari guarantor pada saat debitur wanprestasi, tanpa harus melakukan tuntutan lebih dahulu kepada debitur, maka pasal-pasal 1430, 1831, 1833, 1837, 1838, 1843, 1847, 1848, 1849 dan 1850 harus tidak diberlakukan (waived) dalam perjanjian garansi.
pada prinsipnya hukum jaminan, berdasarkan prinsip hukum jaminan kreditor pemegang hak jaminan kebendaan seperti pemegang hak gadai, hak tanggungan, pemegang jaminan fidusia, atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat melaksanakan haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan. Hal tersebut juga diatur dalam Pasal 55 ayat (1) UU Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaraan Utang, yang berbunyi :
”Dengan tetap memperhatikan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56, 57, dan 58, setiap kreditor pemegang gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotik atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan”.
Dari isi pasal tersebut, maka meski terjadi kepailitan pemegang hak jaminan kebendaan yaitu PT. Bank Sriti Mabur dan PT. Royal Bank Indonesia tetap dapat melaksanakan haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan. Jadi terjadi atau tidak kepailitan tidak menghalangi hak pemegang hak jaminan kebendaan untuk mengeksekusi haknya.
Untuk itu supaya semua kreditur dapat mengetahui adanya kepailitan dan bisa bersama-sama mengajukan permohonan pailit maka harus diumumkan (asas publisitas) karena ini merupakan kredit sindikasi maka perlu ditunjuk sebuah agent mewakili kepentingan mereka dan setelah perjanjian kredit ditandatangani maka peran lead manager akan diambil alih oleh agen. Oleh karena hubungan antara sindikasi kredit dengan agen dalam kredit sindikasi adalah didasarkan pada suatu perjanjian yang merupakan hasil kesepakatan semua partisipan anggota sindikasi, maka luas kewenangan agen sangat ditentukan oleh isi perjanjian itu sendiri termasuk kewenangan dalam mengajukan permohonan pernyataan kepailitan.
Permasalahan
1. Siapakah atau Bank apakah yang berwenang (diperjanjikan dan ditunjuk) menjadi agent bank kreditor peserta kredit sindikasi dalam mengajukan permohonan pailit?
2. Apakah tanah yang dijaminkan kepada kedua bank tersebut merupakan tanah yang sama, ataukah berbeda dan bagaimana status hak tanggungannya?
3. Apakah debitur bisa diajukan kepailitan bersamaan dengan penjamin?
Contoh Isi Putusan
maka permohonan dari termohon ditolak, karena :
Dalam kasus ini yang menjadi pihak pemohon pailit adalah PT. Royal Bank Indonesia – Jakarta, PT. Bank Sriti Mabur – Medan, PT. Bank Merdeka Indonesia, Tbk – Surabaya, The Commercial Bank of India – Singapore dan PT. BPR Adem Ayem – Malang sebagai peserta sindikasi. Tidak jelas mengenai :
• Hak, kewajiban dan tanggung jawab anggota sindikasi yang harus diatur detail dalam perjanjian.
• Hak, kewajiban dan tanggung jawab debitur terhadap kreditur, misalnya terjadi default apakah default terjadi pada satu kreditur atau kepada kreditur yang lain pula.
• Fungsi dan peran tanggung jawab agen.
• Komplikasi dalam cidera janji.
• Komplikasi dalam pernyataan cidera janji termasuk cross default dan technical default (tak dipenuhinya rasio keuangan yang disetujui, atau menjual aset yang tak diperlukan tanpa meminta persetujuan majority kreditur).
• Masalah enforcement hak-hak anggota sindikasi.
• Masalah dengan hukum dan yurisdiksi, karena sebagian besar kredit sindikasi dengan Bank-bank asing diatur berdasarkan hukum asing. Biasanya yang diatur dengan hukum Indonesia adalah perjanjian jaminan (karena aset berada di Indonesia).
• Karena debitur ini merupakan badan hukum (PT. Gading Mas Jaya. Tbk – Jakarta) maka harus ada persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham atau Sesuai dengan Anggaran Dasar PT tersebut dalam hal yang menjadi penjamin.
Karena beberapa syarat tidak terpenuhi, maka menolak permohonan pailit yang diajukan oleh pemohon tersebut.
Banyak presepsi yang berkembang sekarang kuliah bukan lagi mencari ILMU tapi mencari NILAI sebab kelulusan seseorang untuk menjadi sarjana semua nya dinilai dengan NILAI dan juga ketika mau melamar pekerjaan yang pertama dilihat adalah NILAI bukan ILMU yang dimiliki (KUALITAS KEILMUAN).
Ini yang membuat kualitas pendidikan di Indonesia semakin menurun, tidak sama dengan tahun 80-90an. Pada tahun tersebut untuk menempuh pendidikan sampai 6 atau 7 tahun dan itu memang terbukti sekarang para senior-senior yang keilmuan nya sudah sangat ter-uji.....bukan berarti meremekkan lulusan yang sekarang, ya memang itu semua kembali ke pribadi masing-masing apakah mau belajar tidak hanya pada waktu kuliah (kampus)...
Dengan hanya mencari NILAI maka yang muncul adalah masa bodoh yang penting bisa mendapatkan NILAI yang BAIK sehingga mengakibatkan kualitas UJIAN TENGAH SEMESTER dan UJIAN AKHIR SEMESTER menjadi tidak berkualitas sebab yang muncul pada saat waktu ujian adalah mahasiswa menggunakan segala cara untuk bisa lulus (mencontek, dll) ini membuat UJIAN menjadi penilaian yang tidak obyektif untuk itu penilaian yang paling penting adalah pada saat perkuliah (tatap muka) atau dengan cara membuat kuis tiba-tiba tampah pemberitahuan karena seorang mahasiswa seharusnya siap dengan segala kemungkinan yang muncul (setiap hari sudah mempersiapkan diri) atau bisa juga dengan cara test lisan.
Banyak juga bermunculan adalah yang penting cepat lulus sehingga yang dikejar adalah NILAI bukan ILMU karena disini juga timbul gengsi atau malu jika tidak cepat lulus atau kuliah sampai 5 atau 6 tahun (S1) dikatakan bodoh dan malas yang belum tentu pernyataan tersebut benar dan sebaliknya.
Memang pada kenyataannya kita dihadapkan pada kondisi yang sulit karena jika tidak cepat lulus yang hanya berpatokkan dengan NILAI dan bukan pada ILMU maka biaya kuliah akan semakin membengkak (semakin mahal) kondisi ini pula lah yang membuat mahasiswa hanya mementingkan NILAI dari pada ILMU.
Pada hal ketika kita lulus nanti kita berhadapan dengan permasalahan-permasalahan yang penyelesaiannya dengan KEILMUAN atau PENGETAHUAN yang telah kita dapatkan di bangku kuliah.
Maka dari itu alangkah lebih bagus atau bijak jika mendapat NILAI baik dan juga mendapat ILMU yang cukup tinggal masing-masing dari kita untuk mengembangkan KEILMUAN tersebut.
Solusi, supaya tidak hanya mencari NILAI, diantara :
1. Belajar sendiri yang tidak hanya di bangku kuliah (kampus).
2. Jika tidak tau atau tidak mengerti ditanya kan kepada orang mengerti atau mengetahui.
3. Belajar bersama dengan teman, dan
4. Membuat kelompok belajar atau diskusi....
Pada dasarnya setiap hak atas tanah adalah dikuasai oleh Negara, dan negara dapat menentukan jenis dan mendistribusikan hak-hak tersebut kepada masyarakat. Dalam Pasal 4 ayat 1 Undang Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 (selanjutnya disebut UUPA) disebutkan bahwa “Atas dasar hak menguasai dari negara sebagaimana dimaksud dalam pasal 2, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum.”
Dari uraian pasal tersebut di atas dapat diketahui bahwa terdapat beberapa subyek hukum yang dapat memiliki hak atas tanah, yaitu: orang-orang secara individu; bersama-sama dengan orang lain; dan badan hukum. Untuk mengetahui kepatioan hak dari masing subyek hak atas tanah tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:
Orang-orang secara Individu.
Orang, manusia (individu) dapat disebut sebagai Natuurlijk Persoon yaitu subyek hukum secara alami, karena secara alamiah hanya manusia yang dapat menjadi subyek hukum dan melakukan suatu tindakan atau hubungan hukum. Hak atas tanah dapat diberikan kepada manusia secara individu, perorangan, masing-masing atas suatu hak atas tanah tertentu. Sehingga dalam tanda bukti atas tanah tersebut dapat disebutkan nama tiap-tiap individu yang memiliki hak tas tanah, misalnya Sertifikat Hak Milik Atas Tanah No 56 Atas Nama Tuan BUDI. Ini berarti negara telah memberi hak kepada tuan Budi (secara personal) untuk menguasai tanah tersebut, sebagai sebuah subyek hukum. Jadi, kepastian hukum bagi Tuan BUDI sebagai subyek hak atas tanah dapat dilihat dari adanya sertifikat –sebagai tanda bukti hak atas tanah- yang dimiliki oleh Tuan Budi secara personal.
Dalam Hukum Agraria (UUPA), khususnya yang berkaitan dengan hak atas tanah, tidak semua individu dapat memiliki hak atas tanah, dengan kata lain hanya orang-orang yang telah memenuhi syarat-syarat tertentu yang dapat mempunyai hak atas tanah. Misalnya, dalam Hak Milik, hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki hak milik atas tanah, sedangkan bagi warga negara asing hanya dapat memiliki hak pakai atas tanah.
Orang-orang secara bersama-sama dengan orang lain
Hak atas tanah juga dapat diberikan kepada orang-orang secara bersama-sama, artinya sekelompok orang secara bersama-sama dapat memiliki hak atas tanah. Dalam UUPA hal ini dikenal dengan tanah ulayat. Dalam ketentuan Pasal 3 UUPA disebuitkan bahwa masyarakat hukum adat diakui oleh negara sepanjang dalam kenyataannya masih ada dan tidak bertentangan dengan peraturan yang berlaku dalam masyarakat kesatuan Negara Republik Indonesia.
Masyarakat adat tersebut memiliki wilayah hukum adat yang terdiri atas tanah yang dikelola dan dipergunakan secara bersama-sama dan pengurusannya pula diserahkan kepada masyarakat adat tersebut, yakni tanah ulayat. Hak atas tanah ulayat ini diberikan oleh negara kepada masyarakat hukum adat, dan penggunaannya dimaksudkan untuk kepentingan bersama, dimiliki atas nama bersama bukan untuk kepentingan atau atas nama individu. Misalnya Surat Tanda Bukti Hak Atas Tanah Ulayat No 11 atas Nama Masyarakat Hukum Adat Asmat, hal ini berarti hak atas tanah tersebut dimiliki atau dukuasi oleh sekelompok orang yang tergabung dalam masyarakat hukum adat Asmat.
Badan Hukum
Selain dapat diberikan kepada orang perorangan dan bersama-sama dengan orang lain, hak atas tanah juga dapat diberikan kepada badan hukum. Badan hukum dapat disebut juga Recht Persoon, yaitu subyek hukum yang memiliki hak karena hukum yang menentukan dia sebagai subyek hukum. Terhadap badan hukum tersebut dapat juga mempunyai hak atas tanah, dengan syarat-syarat tertentu sesuai dengan yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan. Misalnya: Untuk badan hukum, hanya badan-badan hukum tertentu saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, yaitu Basan Hukum yang bergerak dibidang sosial, keagamaan dan koperasi pertanian. Sedangkan untuk Badan Hukum komersial lainnya tidak dapat mempunyai hak milik atas tanah, tetapi dapat mempunyai Hak Guna Bangunan Hak Guna Usaha, dan sebagainya.
Kepastian Obyek Hak Atas Tanah
Obyek hak atas tanah adalah mengenai obyek hak (tanah) tertentu yang dapat dipunyai hak oleh subyek hukum. Obyek hak atas tanah tersebut dapat berasal dari tanah negara maupun tanah-tanah yang telah dimiliki hak sebelumnya. Obyek hak atas tanah tersebut juga berkaitan berkaitan dengan jenis-jenis hak atas tanah yang ditentukan dalam UUPA yaitu dalam Pasal 16. Dalam Pasal tersebut dijelaskan macam-macam hak atas tanah antara lain: Hak Milik; Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak membuka Tanah, Hak memungut Hasil Hutan, Hak-hak atas tanah yang akan ditentukan kemudian, dan Hak hak atas tanah yang bersifat sementara.
Untuk menjamin kepastian hukum, maka obyek hak atas tanah yang dipunyai oleh suatu subyek hak harus dituliskan atau dicatatkan secara jelas dan rinci mengenai jenis hak, batas wilayah dan jangka waktu (bila ada). Obyek tersebut digambarkan dalam peta situasi dan diukur oleh pejabat yang berwenang dan hasilnya akan dicatatkan dalam sertifikat sebagai bukti hak atas tanah.
Kesalahan dalam menentukan obyek hak atas tanah ini sering menjadi masalah krusial dalam masyarakat. Misalnya adanya tumpang tindih sertifikat terhadap tanah yang letaknya berbatasan.
Contoh Kasus:
Tuan Sujono memiliki sebidang tanah pekarangan seluas 500 meter persegi, dibuktikan dengan sertifikat Hak Milik Nomor 165 tahun 1995 yang terletak di Desa Sumberejo Kecamatan Kedungjajang Kabupaten Lumajang. Setahun setelahnya, yaitu pada bulan Maret Tahun 1996 Tuan Sujono menjual tanah tersebut kepada Tuan Misnadi. Pada waktu akan dilakukan balik nama, timbul permasalahan bahwa ternyata luas tanah yang dijual Tuan Sujono kurang dari 500 meter persegi, tepatnya 495. ketika dilakukan pengukuran ulang, 5 meter tersebut adalah tanah milik Tuan Sunarto yang berbatasan dengan tanah milik Tuan Sujono. Dari sinilah kemudian timbul sengketa bahwa Tuan Sujono bersikeras bahwa tanah miliknya adalah seluas 500 meter persegi, bukan 495 (sesuai yang tertera dalam sertifikat). Sedangkan tuan Sunarto-pun memiliki tanda bukti hak berupa sertifikat, dan disertifikat itu juga terdapat durat ukur yang menerangkan bahwa tanah tersebut termasuk dalam peta hak milik atas Tuan Sujono.
Jika terjadi kasus seperti ini, maka harus dilakukan pengecekan ulang antar serifikat baik yang dimiliki Tuan Sujono maupun Tuan Sunarto. Untuk melakukan pengukuran ulang tersebut, juga diperlukan tanda bukti hak yang lama (bukti-bukti sebelumnya) yang terdapat dalam buku kerawangan desa, maupun peta satelit ada di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Kasus seperti ini sering terjadi dalam masyarakat, beberapa hal yang menjadi penyebab adalah karena kesalahan manusia (human error) seperti kurang cermatnya petugas ukur atau petugas yang menggambar batas, dan bisa juga karena faktor alam, seperti perceseran lem[eng bumi dan adnaya bencana alam yang dapat merubah struktur tanah.
Dari kasus tersebut di atas dapat dilihat, bahwa kepastian akan obyek hak adalah masalah yang sangat urgen karena rentan menimbulkan sengketa. Kecermatan dan kehati-hatian dari pejabat ukur dan panitia pendaftaran tanah dalam menentukan obyek (tanah tertentu) dengan batas-batasnya menjadi faktor utama adanya jaminan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah.
Eksistensi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS) dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus (PPAT Khusus)
Adanya lembaga PPAT merupakan sebuah amanah dari adanya UUPA khususny Pasal 19 tentang pendaftaran tanah, dan selanjutnya dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PPPT). Dalam ketentuan Pasal 6 ayat (2) PPPT disebutkan bahwa Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT atau pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut peraturan pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Lebih lanjut tentang PPAT diatur tersendiri dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pengertian PPAT dalam peraturan tersebut adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
Tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai alat bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Perbuatan hukum yang dimaksud antara lain: Jual beli; tukar menukar; hibah; pemasukan kedalam perusahaan (inbreng); pembagian hak bersama; pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah hak milik; pemberian hak tanggungan; dan pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.
Dari ketentuan tersebut dapat dilihat bahwa PPAT memiliki tugas yang sangat penting dalam pendaftaran tanah khususnya berkaitan dengan akta-akta. Sehingga seseorang yang menjadi PPAT memiliki kualifikasi tertentu yang ditentukan oleh undang-undang yang harus dipenuhi oleh setiap orang yang akan menjadi PPAT. Eksistensi PPAT dalam masyarakat juga dapat dijadikan barometer pendaftaran tanah, dengan kata lain semakin banyaknya masyarakat yang mengenal atau menggunakan PPAT, maka semakin mudah pula proses pendaftaran tanah.
Selain adanya PPAT, dalam PP Nomo 37 Tahun 1998 juga dikenal adanya PPAT Sementara dan PPAT Khusus. PPATS yaitu pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT, PPATS ini biasanya dijabat oleh Camat setempat. Seangkan PPAT khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu.
Jika dilihat sekilas PPAT, PPATS maupun PPAT khusus memiliki tugas dan wewenang yang sama, namun jika diperhatikan antara ketiganya memiliki perbedaan yang signifikan yaitu: PPAT (yang memenuhi kualifikasi dalam PP), memiliki kewenangan yang luas -sepanjang mengenai akta tanah- dan tidak dibatasi waktu tertentu. Artinya PPAT dapat menjalankan kewenangannya karena memang PP menghendaki profesi tersebut untuk dijalankan seseorang hingga batas pensiun.
Sedangkan PPATS hanya menjabat sebagai PPAT sementara waktu saja selama di daerah tersebut masih belum cukup terdia PPAT, seperti di daerah-daerah terpencil. Dengan demikian jika di daerah tersebut sudah terdapat cukup PPAT yang memberikan pelayanan kepada masyarakat maka PPATS (camat) tidak dibutuhkan lagi, dan masyarakat dapat menggunakan jasa PPAT. Begitu juga dengan PPAT khusus, PPAT ini hanya bertugas secara insidental, hanya diperlukan pada kondisikondisi khusus dan berdaasarkan program pemerintah, tujuannya adalah untuk mempermudah programn pendaftaran tanah yang dilakukan pemerintah.
Pada kenyataannya, saat ini masyarakat lebih mengenal PPATS dibanding dengan PPAT profesi. Meskipun di daerah tersebut telah tersedia jasa PPAT profesi, masyarakat cenderung lebih memilih PPATS dalam pembuatan surat atau akta-akta yang berkaitan dengan tanah. Hal ini disebabkan karena kultur nmasyarakat pedesaan lebih dekat dengan sosok Camat dari pada PPAT profesi atau sekaligus notaris, mereka juga beranggapan bahwa biaya yang dikeluarkan akan lebih mahal jika menggunakan jasa PPAT Notaris. Padahal jika ditelaah lebih lanjut PPAT Notaris dapat memberikan penjelasan atau pelayanan hukum yang lebih baik dibandingkan dengan PPATS karena memang mereka telah menempuh pendidikan lebih dan memiliki kualifikasi tertentu yang tidak diliki oleh PPATS maupun PPAT khusus.
Oleh sebab itu perlu adanya sosialisasi atau pemerataan penempatan PPAT untuk daerah-daerah terpencil agar masyarakat mendapatkan pelayanan dalam bidang pertanahan secara optimal. Dan untuk daerah-daerah yang sudah terdapat cukup pelayanan PPAT profesi, maka sudah selayaknya PPATS yang dijabat oleh Camat ditiadakan agar tidak terjadi kebingungan dalam masyarakat.
Analisis UU No.30 tahun 2004 tentang jabatan Notaris menurut teori Budenheimer
Sesuai dengan keputusan etis yang dituangkan dalam kata menimbang, yaitu :
• Bahwa Negara Republik Indonesia Negara hukum berdasarkan Pancasila dan UUD 1945 menjamin kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum, yang berintikan kebenaran dan keadilan.
• bahwa untuk menjamin kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum dibutuhkan alat bukti tertulis yang bersifat autentik mengenai keadaan, peristiwa, atau perbuatan hukum yang diselenggarakan melalui jabatan tertentu.
• bahwa notaris merupakan jabatan tertentu yang menjalankan profesi dalam pelayanan hukum kepada masyarakat, perlu mendapatkan perlindungan dan jaminan demi tercapainya kepastian hukum.
• bahwa jasa notaris dalam proses pembangunan makin meningkat sebagai salah satu kebutuhan hukum masyarakat.
• bahwa reglement op het notaris ambt in indonesie (stb. 1860 : 3) yang mengatur mengenai jabatan notaris tidak sesuai lagi dengan perkembangan hukum dan kebutuhan masyarakat.
sesuai dengan keputusan etis itu lah maka di bentuk UU tentang Jabatan Notaris dan bukan merupakan suatu tekanan tapi merupakan suatu kebutuhan dalam menjalankan fungsi hukum seperti halnya lembaga-lembaga penegak hukum yang lain yang di butuhkan dalam menjalankan hukum di Indonesia (sesuai dengan sistem hukum di Indonesia). Akan tetapi Notaris dibentuk lebih karena hanya untuk melengkapi sebab notaris menjalankan UU yang mengenai atau hal-hal menyangkut alat bukti yang bersifat autentik. namun dalam perkembangannya notaris tidak lagi di anggap sebagai pelengkap tetapi sejajar lembaga-lembaga yang lain. Sesuai dengan keputusan etis kebutuhan tersebutlah maka di tuang dalam pasal-pasal dalam UU tentang Jabatan Notaris untuk menjalankan fungsinya, keputusan itupun di tuangkan dalam etika profesi notaris.
UU tentang Jabatan Notaris merupakan perintah untuk para notaris dalam menjalankan fungsinya dan harus dipatuhi, serta hubungan yang timbul secara vertikal adalah antara notaris lembaga legislatif yaitu dalam hal pembuatan UU ini, dengan lembaga eksekutif, yaitu dalam hal pengangkatan dan pemberhentian yang dilakukan oleh presiden yang diwakili oleh menteri, dengan lembaga yudikatif yaitu dalam hal pembuktian suatu akta yang dibuat oleh notaris, dengan lembaga kepolisian juga dalam hal pembuktian suatu akta, dengan lembaga interent notaris yaitu dengan Majelis pengawas yang bersifat mengawasi notaris dalam menjalankan tugas dan fungsinya seperti yang diatur dalam UU Jabatan Notaris dan juga bisa merekomendasikan ke menteri jika notaris melakukan kesalahan untuk di berhentikan dari jabatannya, dengan organisasi notaris dalam hal berkumpul dan menegakkan kode etik notaris. Hubungan yang timbul bersifat horizontal yaitu dengan masyarakat dalam hal kebutuhan akan hukum, membuat akta, memberikan penyuluhan hukum yang berkaitan dengan hal-hal yang di butuhkan oleh pihak-pihak (masyarakat) dalam bidang perdata.
Terbentuknya UU tentang Jabatan Notaris ini tidak terlepas sistem hukum Indonesia yang menyaratkan atau membutuhkan notaris. UU tentang Jabatan Notaris sebagai produk hukum positif yang berdasarkan Pancasila dan UUD 1945, yang sebelumnya merupakan produk hukum belanda(penjajah). UU tentang Jabatan Notaris merupakan produk hukum yang di buat untuk tertib tata hukum di Indonesia yang memang di syaratkan oleh UU yang lain dalam pelaksanaannya, misalnya KUHPerdata dan Agraria.
UU tentang Jabatan Notaris ini merupakan bahan pemikiran yang analitis dalam hal menjalankan tugas atau fungsinya yang mengatur tentang kewenangan, kewajiban dan larangan yang semuanya itu mempunyai akibat hukum bagi para notaris maupun para pihak(masyarakat) dan dalam hal pemikiran non analitis notaris juga tidak terlepas dari UU yang lain, yang mengatur tentang tugas atau fungsi atau kewenangan notaris dalam membuat akta autentik.
Kedudukan Perjanjian Pengikatan jual Beli dalam Perspektif Hukum Kontrak
Berdasarkan teori lahirnya perjanjian, maka jual beli termasuk perjanjian yang bersifat konsensuil atau mengenal Asas Konsensualisme (Pasal 1320 ayat (1) KUHPer), dimana perjanjian lahir saat kedua belah pihak sepakat mengenai barang dan harga, walaupun pada saat itu barang belum diserahkan dan harga belum dibayarkan (1458 KUHperdata). Unsur esensial dari perjanjian jual beli adalah barang dan harga. Harga haruslah diartikan sebagai sejumlah uang yang digunakan (diakui) sebagai alat pembayaran yang sah sebab apabila tidak demikian, maka tidak ada perjanjian jual beli melainkan yang ada adalah perjanjian tukar menukar. Sedangkan barang yang menjadi obyek perjanjian jual beli adalah haruslah barang yang berada dalam lalu lintas perdagangan sebagaimana diatur dalam pasal 1332 KUHPerdata. Berdasarkan BW barang yang menjadi obyek perjanjian dapat diklasifikasikan menjadi barang yang sudah ada dan barang yang akan ada (relative dan absolut).
Jual beli diatur dalam buku III KUHPerdata, bab ke lima tentang “jual beli”. Dalam pasal 1457 KUHPerdata dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu (penjual) mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain (pembeli) untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Berdasarkan pengertian tersebut dapat dikemukankan lebih lanjut bahwa perjanjian jual beli merupakan perjanjian timbal balik sempurna, dimana kewajiban penjual merupakan hak dari pembeli dan sebaliknya kewajiban pembeli merupakan hak dari penjual. Dalam hal ini, penjual berkewajiban untuk menyerahkan suatu kebendaan serta berhak untuk menerima pembanyaran, sedang pembeli berkewajiban untuk melakukan pembayaran dan berhak untuk menerima suatu kebendaan. Apabila hal tersebut tidak dipenuhi, maka tidak akan terjadi perikatan jual beli. KUHPerd mengenal tiga macam barang sebagai obyek Jual-Beli yaitu : barang bergerak, barang tidak bergerak (barang tetap), dan barang tidak berwujud seperti piutang, penagihan, atau claim.
Perjanjian jual beli saja tidak lantas menyebabkan beralihnya hak milik atas barang dari tangan penjual ke tangan pembeli sebelum dilakukan penyerahan (levering). Pada hakekatnya perjanjian jual beli itu dilakukan dalam dua tahap yaitu tahap kesepakatan kedua belah pihak mengenai barang dan harga yang ditandai dengan kata sepakat (Jual beli) dan yang kedua, tahap penyerahan (levering) benda yang menjadi obyek perjanjian, dengan tujuan untuk mengalihkan hak milik dari benda tersebut.
Kesepakatan para pihak dalam perjanjian jual beli sebagaimana diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata melahirkan dua macam perjanjian, yaitu perjanjian obligatoir (perjanjian yang menimbulkan perikatan) dan perjanjian kebendaan (perjanjian untuk mengadakan, mengubah dan menghapuskan hak-hak kebendaan). Akibat pembedaan perjanjian tersebut, maka dalam perjanjian jual beli harus disertai dengan perjanjian penyerahan (levering), yaitu sebenarnya merupakan perjanjian untuk melaksanakan perjanjian jual beli
Pasal 1253 KUHPerdata menyatakan bahwa suatu perikatan adalah bersyarat, apabila digantungkan pada suatu peristiwa yang masih akan datang dan yang belum tentu akan terjadi, baik secara menangguhkan perikatan sehingga terjadinya peristiwa tersebut (syarat tangguh, Pasal 1263-1264 dan 1463 KUHPerdata) maupun secara membatalkan perikatan menurut terjadinya atau tidaknya peristiwa itu (syarat batal, Pasal 1265-1266 KUHPerdata). Menurut hartono berdasarkan ketentuan pasal 1253 KUHPerdata tersebut, maka dapat diketahui bahwa ukuran dari pelaksanaan perikatan adalah adanya syarat terjadinya atau tidak terjadinya suatu peristiwa yang belum tentu akan terjadi. Apabila peristiwa itu merupakan peristiwa yang pasti akan terjadi, maka perikatan tersebut merupakan perikatan bersyarat dengan ketepatan waktu (syarat Positif, Pasal 1258 KUHPerdata).
Jadi Perjanjian Pengikatan jual Beli merupakan perikatan bersyarat seperti yang yang telah dijelaskan sebelumnya dan bukan perjanjian Pendahuluan karena dalam perjanjian Pendahuluan sifatnya seperti MOU dan belum masuk dalam perjanjian pokok serta dalam perjanjian Pendahuluan belum ada kata sepakat. sedangkan dalam perjanjian jual-beli mengenal asas Konsensualisme arti bahwa perjanjian cukup dengan kata sepakat saja sudah lahir atau dilahirkan suatu perikatan. Pada detik tersebut perjanjian sudah mengikat, dan bukannya pada detik-detik lain yang terkemudian atau sebelumnya.
